Erlöschen eines Bestandsschutzes bei Umbau

Ein etwaiger Bestandsschutz kann erlöschen, wenn ein Wohnhaus angesichts der bereits durchgeführten Baumaßnahmen nicht mehr mit dem zuvor vorhandenen Altbestand identisch ist. Auch wenn die Ausmaße des Wohnhauses mit dem Altbestand identisch sind und die durchgeführten Arbeiten im Wesentlichen zum Zweck der Renovierung und Sanierung erfolgten, verhindert dies im Übrigen nicht, das Wohnhaus als anders („aliud“) gegenüber dem Altbestand einzuordnen. Selbst dann, wenn Außenwände im Wesentlichen unverändert bleiben, kann ein Gebäude im Einzelfall durch zahlreiche, auch baugenehmigungsfreie Baumaßnahmen so sehr verändert werden, dass es einem Neubau gleicht.

Steuerhinterziehungsbekämpfung: Online-Vermietungsportale im Fokus

Die Hamburger Steuerfahndung hat zu steuerlichen Kontrollzwecken erneut Zugriff auf die Daten eines Vermittlungsportals für Buchung und Vermittlung von Unterkünften erhalten. Anlass war ein internationales Gruppenersuchen, aktuelle Daten zu deutschen Vermietern, die über Internetplattformen Wohnraum anbieten, anzufordern.

Die Daten werden aktuell an die Steuerverwaltungen der Bundesländer verteilt, wodurch diese wiederum die erklärten Einkünfte mit den erhaltenen Daten abgleichen können. Aktuell liegen Daten zu Vermietungsumsätzen von ca. 56.000 Anbietern mit einem Gesamtumsatzvolumen von mehr als 1 Mrd. € vor. Bereits 2020 hatte Hamburg durch ein internationales Gruppenersuchen eine Herausgabe von Daten erstritten. Die Auswertung der damaligen Daten des Vermittlungsportals führte in den Kalenderjahren 2021 und 2022 bundesweit zu Mehrsteuern in Höhe von ca. 4 Mio. €.

Vorkaufsrecht des Mieters hinter dinglichem Vorkaufsrecht

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist der Eigentümer i.d.R. gesetzlich verpflichtet, dem jeweiligen Mieter die Wohnung zum Kauf anzubieten. Dieses Vorrecht wird als „Vorkaufsrecht“ bezeichnet und kann auch vertraglich im Mietvertrag festgelegt werden. Alternativ dazu kann der Eigentümer auch anderen Personen ein Vorkaufsrecht gewähren, das dann im Grundbuch vermerkt wird (dingliches Vorkaufsrecht).

Marder im Dachstuhl bei Hausverkauf?

Beim Verkauf eines Hauses schließen die Parteien häufig eine Haftung des Verkäufers für Mängel aus. So steht es in den meisten Kaufverträgen. Schließlich hat der Käufer das Objekt meist auch ganz genau angesehen. Nicht ausschließen darf man allerdings nach dem Gesetz solche Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Ob ein solches arglistiges Verschweigen vorliegt, wird häufig gerichtlich geklärt.

PV-Anlage: Reparatur des Hausdachs

Ob einem Steuerpflichtigen der Vorsteuerabzug zusteht, wenn dieser sein Hausdach reparieren lässt, auf dem sich eine PV-Anlage befindet, hat am 7.12.2022 der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

Ein Steuerpflichtiger ließ sich 2009 eine PV-Anlage auf sein privates Hausdach bauen und ordnete die Tätigkeit rechtzeitig und vollständig seinem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zu. Nach einigen Jahren wurde festgestellt, dass die Anlage unsachgemäß montiert wurde, sodass das Dach repariert werden musste. Zivilrechtliche Ansprüche gegen den Monteur waren bereits verjährt. Der Steuerpflichtige machte im Rahmen der unternehmerischen Tätigkeit seinen Vorsteueranspruch geltend. Der BFH sprach sich letztendlich dafür aus.

Makler – keine wirksame Vereinbarung von Reservierungsgebühren in AGBs

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20.4.2023 entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist.

In dem entschiedenen Fall beabsichtigte ein Interessent den Kauf eines von einer Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Es wurde ein Maklervertrag geschlossen und im Nachgang dazu ein Reservierungsvertrag, mit dem sich die Maklerin verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für den Interessenten vorzuhalten. Dieser nahm jedoch vom Kauf Abstand und verlangte die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

Begriff der „Ausführungsart“ in Schönheitsreparaturklauseln

Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen „Ausführungsart“ abweichen darf, verstößt gegen das Klarheitsgebot, weil der Begriff der „Ausführungsart“ mehrdeutig ist. Er kann sich auf die Grundausstattung, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen. Dies gilt auch dann, wenn das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen gelten soll. Die teilweise Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel hat zur Folge, dass damit die gesamte Klausel unwirksam ist. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.

Kein Verbraucherbauvertrag bei Vergabe einzelner Gewerke

Ein Verbraucherbauvertrag setzt voraus, dass es sich um einen Vertrag mit einem Verbraucher handelt, durch den der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes verpflichtet wird. Bei einem solchen Vertrag muss der Unternehmer dem Verbraucher eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen, die mindestens Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte enthält.

Der Vertrag bedarf zwingend der Schriftform und es gilt ein Widerrufsrecht von 14 Tagen ab Vertragsabschluss, außer der Vertrag wurde notariell beurkundet. Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen.

Steuersatz bei Wohncontainer-Vermietung

Auf steuerpflichtige Umsätze ist grundsätzlich der Regelsteuersatz von 19 % anzuwenden. Es sei denn, ein Umsatz fällt unter die ermäßigte Besteuerung von 7 % gemäß Katalog des Umsatzsteuergesetzes. Dazu gehört auch die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 29.11.2022 entschieden, ob auch die Vermietung von Wohncontainern dem ermäßigten Steuersatz unterliegt. Auslöser war ein Unternehmer, ein Landwirt, der saisonal Erntehelfer beschäftigte, an die er Räume in Wohncontainern vermietete. Einige der Container standen dauerhaft auf dem Gelände, einige nur in der Saison. Die Dauer der jeweiligen Mietverhältnisse betrug höchstens drei Monate.

Mieterabfindungen als Werbungskosten

Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied in seinem Urteil vom 20.9.2022 über die Zugehörigkeit einer Mieterabfindung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten oder zu den Werbungskosten.

Ein Steuerpflichtiger erwarb eine vermietete Immobilie. Um das Objekt umfangreich renovieren zu können, wurden Abfindungen an die bisherigen Mieter gezahlt, damit diese der Beendigung der Mietverträge zustimmen. So war die Renovierung einfacher durchzuführen. Die Steuerpflichtigen gaben die gezahlten Mieterabfindungen als sofort abziehbare Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Das Finanzamt dagegen ging von nachträglichen Herstellungskosten aus, da die Abfindungen im engen sachlichen Zusammenhang mit den Baumaßnahmen standen.

Zufluss von Bonuszinsen aus Bausparvertrag

Der Bundesfinanzhof (BFH) musste über einen Fall entscheiden, bei dem sich die Beteiligten über den Zeitpunkt des Zuflusses von Bonuszinsen aus einem Bausparvertrag einigen mussten.

Der Bausparvertrag wurde 1995 von einem Steuerpflichtigen als „Renditesystem“ abgeschlossen. Nach den allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge erhält er bei Verzicht auf das Bauspardarlehen einen Bonus. Dieser Bonus wird bei Auszahlung des gesamten Bausparguthabens fällig und dem Bausparer gutgeschrieben. Allerdings ist eine Verfügung über den Bonus nur in Verbindung mit dem Guthaben möglich.

Veräußerung eines Einfamilienhauses nach Scheidung

Dem Bundesfinanzhof (BFH) lag ein Fall vor, bei dem er entscheiden musste, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, wenn der seinen Miteigentumsanteil veräußernde Ehegatte nach der Trennung der Eheleute aus dem im Miteigentum stehenden Wohnhaus ausgezogen ist, der andere Ehegatte und das gemeinsame Kind aber dort wohnen bleiben.

AfA bei kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer

Das Bundesministerium erließ am 22.2.2023 ein Schreiben über die Anwendung der Absetzung für Abnutzung (AfA) nach einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Es wird geklärt, wann bei Gebäuden eine kürzere Nutzungsdauer vorliegt und dadurch eine höhere AfA möglich ist. Dieses Schreiben ist auf alle offenen Fälle anzuwenden. Das Schreiben regelt die Anwendung aus Sicht der Finanzverwaltung und gibt betroffenen Steuerpflichtigen und ihren Steuerberatern einen umfassenden Überblick über Besonderheiten und Verfahrensweisen bei dieser Thematik.

Wohnungseigentümergemeinschaft – „Beschlusszwang“ für bauliche Veränderungen

Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz bedarf jede von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Es ist Sache des bauwilligen Wohnungseigentümers, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch.

Entfernung von Sichtschutzhecken

In einem vom Oberlandesgericht Zweibrücken entschiedenen Fall stand im Grenzbereich zweier Grundstücke eine sehr große Thujahecke, die einen erheblichen Sichtschutz bot. Mit ihren Ästen ragte sie deutlich auf das Nachbargrundstück hinüber. Die Grundstücks- bzw. Heckeneigentümerin ließ sämtliche Stämme der ganzen Hecke oberhalb des Bodens von einem Gartenbauunternehmen absägen. Daraufhin verlangte der Nachbar von ihr Ersatz wegen der entfernten Hecke, weil ihm die Hecke nun keinen Sichtschutz mehr bot.

Kein Anspruch des Nachbarn auf Sonne und Licht

Das Prinzip der Rücksichtnahme erfordert nicht, dass alle Fenster eines Hauses oder das gesamte Grundstück das ganze Jahr über optimal belichtet oder besonnt werden.

Privates Veräußerungsgeschäft bei Grundstücksteilung

Das niedersächsische Finanzgericht (FG) entschied am 20.7.2022 über die Entstehung eines privaten Veräußerungsgeschäfts bei Grundstücksteilungen. Diese widerspricht der bisherigen Rechtsprechung und könnte deshalb große Bedeutung für ähnlich gelagerte Fälle haben, da zum Nachteil der Steuerpflichtigen entschieden wurde.

Steuerpflichtige Veräußerung bei teilweiser Vermietung

Wird ein Gebäude innerhalb von zehn Jahren nach dem Anschaffungszeitpunkt wieder veräußert, kommt es auf die bisherige Nutzung an, ob die Veräußerung steuerpflichtig ist oder nicht. Bei einer Vermietung zu fremden Wohnzwecken ist die Veräußerung zu versteuern. Nun hatte der Bundesfinanzhof (BFH) die Frage zu klären, ob die zeitweise Vermietung eines eigentlich ausschließlich selbstgenutzten Gebäudes zur Steuerpflicht bei einem Verkauf innerhalb der ersten zehn Jahre nach Anschaffung führt.

Wegfall öffentlicher Parkplätze vor einem Grundstück

Ein Anlieger kann regelmäßig nicht beanspruchen, dass Parkmöglichkeiten auf öffentlichen Straßen und Plätzen unmittelbar an seinem Grundstück eingerichtet werden oder erhalten bleiben.

Kostenermäßigung bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits

Das Recht des Verbrauchers auf Ermäßigung der Gesamtkosten seines Immobilienkredits bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits umfasst nicht die laufzeitunabhängigen Kosten. Der Verbraucher kann somit nur eine Ermäßigung der Zinsen und der laufzeitabhängigen Kosten verlangen. Zu dieser Entscheidung kamen die Richter des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) in ihrem Urteil v. 9.2.2023.